Zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie pozwala nabyć własność nieruchomości gruntowej, budynkowej lub lokalowej. Jednocześnie nie nakłada obowiązku dania właścicielowi jakiegokolwiek ekwiwalentu. Wymaga jednak spełnienia określonych w ustawie przesłanek oraz podjęcia odpowiedniej inicjatywy przez uprawnionego.

Przedmiot zasiedzenia

Przedmiotem zasiedzenia jest prawo własności. Dlatego zasiedzenie może dotyczyć tylko takich rzeczy, które mogą być przedmiotem własności – które są przedmiotami materialnymi, przedmiotami obrotu cywilnoprawnego, przedmiotami indywidualnego posiadania (to ostatnie ma szczególne znaczenie w kontekście przesłanek zasiedzenia).

Możliwe jest nabycie w drodze zasiedzenia prawa własności lokalu stanowiącego przedmiot odrębnej własności lokalu jak również fizycznej części nieruchomości przez jednego z jej współwłaścicieli.

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości

Instytucje zasiedzenia nieruchomości regulują przepisy art. 172-176 Kodeksu cywilnego (dalej k.c.).

Art. 172 k.c.
§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Przytoczone przepisy określają przesłanki zasiedzenia nieruchomości. Zgodnie z przytoczonymi powyżej przepisami:

• zasiedzieć nieruchomość może tylko podmiot, która nie jest jej właścicielem,
• podmiot ten musi posiadać nieruchomość jako posiadacz samoistny,
• zasiedzenie uzależnione jest od upływu określonego okresu nieprzerwanego posiadania samoistnego nieruchomości, którego długość uzależniona jest od uzyskania posiadania – tj. będąc w dobrej wierze albo w złej wierze

Pierwsza z przesłanek zasadniczo nie budzi wątpliwości. Nie sposób nabyć przez zasiedzenie własność nieruchomości, której już jest się właścicielem.

W postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia szczególnym przedmiotem ustaleń są natomiast kwestie posiadania oraz dobrej albo złej wiary posiadacza, mających znaczenie w kontekście kwalifikacji posiadania.

Zasiedzenie nieruchomości a posiadanie samoistne

Posiadanie samoistne zostało zdefiniowane przez prawo, w art. 336 k.c.

Art. 336 k.c.
Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), (…).

W praktyce chodzi o sytuacje, w których posiadacz traktuje siebie jak właściciela, który włada rzeczą w sposób wskazujący na to, że może korzystać z rzeczy w taki sposób, jakby była jego własnością i chce rzecz posiadać dla siebie.

Samoistnym posiadaczem nieruchomości w rozumieniu art. 172 k.c. jest ten, kto nią włada jak właściciel (art. 336 k.c.), czyli wykonuje uprawnienia składające się na treść prawa własności (art. 140 k.c.); korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzania nią.
– postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17.06.2015 r., I CSK 309/14

Szczególnie ważna z punktu widzenia posiadania samoistnego – tj. jak właściciel – jest manifestacja swojego władztwa nad rzeczą.

Posiadanie jest stanem faktycznym, który przejawia się w dwóch elementach:

• władztwie nad rzeczą (corpus possesionis), oraz
• woli władania rzeczą dla siebie (animus rem sibi habendi).

Świadomość i wolę posiadania jak właściciel można wyrazić w istocie jedynie poprzez zewnętrzną manifestację przejawów posiadania. Tylko bowiem za sprawą zewnętrznych działań można ustalić wolę posiadacza, która ze swej natury ma charakter wewnętrzny.

Czynnik woli pozwala odróżnić posiadanie samoistne od posiadania zależnego, ale rzeczywistą wolę posiadacza, która decyduje o charakterze samego posiadania, ustala się na podstawie zamanifestowanych na zewnątrz przejawów władania rzeczą.
– postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19.02.2015 r., III CSK 188/14

Przykłady manifestacji władztwa nad nieruchomością posiadacza samoistnego

Jako przykłady manifestacji władztwa posiadacza samoistnego można wskazać:

• jego zachowanie i wypowiedzi odnoszące się do nieruchomości,
• ogrodzenie lub zabudowanie nieruchomości,
• zagospodarowanie nieruchomości w inny sposób,
• dbanie o utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym,
• czynienie nakładów, pobieranie pożytków lub innych dochodów,
• uiszczanie należnych od nieruchomości danin publicznych,
• ubieganie się o wydanie pozwolenia na budowę,
• wytoczenie powództwa o przywrócenie posiadania,
• złożenie do sądu wniosku o stwierdzenie zasiedzenia

Domniemania związane z posiadaniem samoistnym

W przypadku faktycznego władania rzeczą posiadacz korzysta z domniemania, że jest posiadaczem samoistnym (art. 339 k.c.), jak również z domniemania ciągłości i nieprzerwanego posiadania, którego nie przerywa przejściowa utrata na skutek przemijającej przeszkody – pod warunkiem przywrócenia posiadania (art. 340 i 345 k.c.).

Te domniemania można wykorzystać w postępowaniu o zasiedzenie. Mogą być jednak obalone rzez tego, kto kwestionuje zasiedzenie nieruchomości.

Kwalifikacja posiadania w sprawie o zasiedzenie nieruchomości. Dobra i zła wiara

Kwalifikacja posiadania w kontekście zasiedzenia nieruchomości ma bezpośredni wpływ na okres, jaki musi upłynąć, by doszło do zasiedzenia. Kwalifikacji dokonuje się stosując kryterium dobrej albo złej wiary posiadacza w chwili uzyskania przez niego posiadania.

Chwila uzyskania posiadania stanowi decydujący moment dla oceny dobrej albo złej wiary posiadacza. Oznacza to, że jeśli posiadacz samoistny uzyskał posiadanie w dobrej wierze, a z późniejszych okoliczności wynika, że stał się posiadaczem w złej wierze, nie wpłynie to na okres niezbędny do zasiedzenia.

Kodeks cywilny nie definiuje dobrej wiary. W art. 7 określa jednak domniemanie istnienia dobrej wiary w sytuacjach, w których skutki prawne są zależne od dobrej lub złej wiary. Tak jest w przypadku zasiedzenia nieruchomości.

Domniemanie dobrej wiary może jednak zostać obalone poprzez twierdzenie i dowiedzenie, że posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze.

Pojęcie dobrej wiary w sensie podmiotowym o jakim stanowi art. 7 k.c. oznacza stan psychiczny osoby (określonego podmiotu prawnego), wyrażający się błędnym, ale usprawiedliwionym jej przekonaniu o istnieniu jakiegoś prawa lub stosunku prawnego lub też sytuacji istotnej z punktu widzenia prawa, mimo że rzeczywisty stan prawny obiektywnie oceniany jest odmienny. Dobrą wiarę wyłącza ujawnienie takich okoliczności, które u przeciętnego człowieka powinny wzbudzić poważne wątpliwości, że nie przysługuje mu prawo do korzystania z rzeczy w dotychczasowym zakresie.
– wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13.01.2010 r., II CSK 374/09

Zasada prawna: osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowanie formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze
– uchwała (7) Sądu Najwyższego z dnia 6.12.1991 r., III CZP 108/91

Kodeks cywilny nie definiuje również złej wiary. Z pomocą przychodzi tutaj ustawa o księgach wieczystych i hipotece, a konkretnie art. 6 ust. 2 tej ustawy, na podstawie którego można przyjąć, że posiadaczem w złej wierze jest ten, kto wie lub z łatwością mógł się dowiedzieć o tym, że właścicielem jest inna osoba.

Zasiedzenie nieruchomości a upływ czasu

Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności nieruchomości, które następuje poprzez upływ czasu. Są to odpowiednio okresy:

• 20 lat – jeżeli posiadacz samoistny uzyskał posiadanie w dobrej wierze, oraz
• 30 lat – jeżeli posiadacz samoistny uzyskał posiadanie w złej wierze

Okres zasiedzenia rozpoczyna się w chwili objęcia rzeczy w posiadanie samoistne. Określone dla zasiedzenia nieruchomości okresy są stosunkowo długie, lecz uzasadnione ze względu na znaczenie prawa jakim jest własność.

W czasie biegu okresu zasiedzenia może dojść do przeniesienia posiadania. Ustawodawca przewidział taką okoliczność i pozwala doliczyć czas poprzednika. Zasady doliczenia określa art. 176 k.c., które różnią się w zależności od kwalifikacji posiadania.

Art. 176 k.c.
§ 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi co najmniej lat trzydzieści.
§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości

Stwierdzenie zasiedzenia następuje na wniosek, w postępowaniu nieprocesowym. Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Wniosek może zostać złożony przez każdego zainteresowanego stwierdzeniem zasiedzenia.

Opłata od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia

Opłata od wniosku o zasiedzenie jest stała i wynosi 2.000 zł. Należy ją uiścić na rachunek bankowy lub w kasie właściwego sądu rejonowego.